Reprendre un petit hôtel : comment analyser l'occupation et les charges ?

Les indicateurs d'occupation à analyser en priorité

Avant de reprendre un hôtel, demandez au cédant les données d'occupation sur au moins 3 ans. Les métriques essentielles incluent le taux d'occupation annuel (nombre de nuitées vendues / nuitées disponibles), le taux par saison, et le RevPAR (revenu par chambre disponible).

Ces chiffres proviennent des comptes annuels, du logiciel de réservation ou des statistiques cantonales. En Suisse, les variations saisonnières sont marquées : haute saison estivale au bord des lacs, hivernale en montagne, ou occupation régulière en zone urbaine.

La durée moyenne de séjour révèle le type de clientèle. Un historique de 3 ans permet d'identifier les tendances et d'anticiper la rentabilité future.

Décrypter les chiffres d'occupation : ce qu'ils révèlent vraiment

Un taux d'occupation de 60% peut être excellent ou médiocre selon le contexte. Analysez la répartition : semaine vs week-end, clientèle affaires vs tourisme, réservations directes vs plateformes (Booking, Expedia).

Un hôtel urbain avec 70% d'occupation en semaine et 30% le week-end indique une dépendance aux clients affaires. Un établissement de montagne avec 80% en hiver et 20% en été révèle une forte saisonnalité.

Vérifiez la cohérence entre l'occupation déclarée et les revenus comptabilisés. Un écart important signale des données peu fiables ou une tarification problématique. Comparez avec les benchmarks régionaux disponibles auprès des offices cantonaux du tourisme.

Identifier et quantifier les charges fixes

Les charges fixes d'un petit hôtel représentent souvent 60-70% des coûts totaux. Elles ne varient pas selon l'occupation et doivent être couvertes même en basse saison.

Trois catégories dominent : les coûts immobiliers (loyer ou hypothèque), la masse salariale, et les frais d'exploitation (énergie, assurances, entretien). Obtenez le détail précis sur 12 mois pour éviter les mauvaises surprises.

Ces charges déterminent votre seuil de rentabilité. Un petit établissement de 10 chambres peut avoir des charges fixes mensuelles de 15'000 à 25'000 CHF selon la localisation.

Charges immobilières et loyer

Le loyer commercial ou les charges hypothécaires constituent souvent le poste le plus lourd. En Suisse, un bail commercial pour un petit hôtel varie de 3'000 à 10'000 CHF/mois selon le canton et l'emplacement.

Ajoutez les charges de copropriété, les taxes communales et cantonales (qui diffèrent fortement entre Genève, Zurich ou le Valais). Vérifiez les conditions du bail existant : durée restante, clauses de résiliation, possibilité de cession.

Si l'hôtel est en propriété, examinez les conditions hypothécaires et la possibilité de reprise ou de refinancement. Ces éléments impactent directement votre trésorerie mensuelle.

Personnel et masse salariale

Un petit hôtel nécessite minimum 1-2 équivalents temps plein (réception, entretien, service petit-déjeuner). Les salaires bruts varient de 4'000 à 5'500 CHF/mois selon la fonction et la région.

Ajoutez 15-20% de charges sociales (AVS, assurances, prévoyance). La convention collective GastroSuisse fixe les minima salariaux et les conditions de travail dans l'hôtellerie.

Lors d'une reprise, vous devez souvent reprendre le personnel existant. Vérifiez les contrats, les anciennetés, et les éventuelles indemnités de départ. La masse salariale représente généralement 25-35% du chiffre d'affaires d'un petit établissement.

Énergie, assurances et entretien

Le chauffage et l'électricité pèsent lourd en Suisse, surtout pour un bâtiment ancien. Comptez 1'000 à 3'000 CHF/mois selon la taille et l'isolation de l'hôtel.

Les assurances obligatoires (responsabilité civile, bâtiment, inventaire) coûtent 3'000 à 8'000 CHF/an. Les contrats d'entretien (ascenseur, chauffage, sécurité incendie) s'ajoutent avec 2'000 à 5'000 CHF/an.

Les normes suisses en matière de sécurité et d'accessibilité sont strictes. Une mise aux normes imprévue (détecteurs incendie, rampes d'accès) peut générer des coûts importants. Demandez un audit technique avant la reprise.

Analyser les charges variables et leur proportionnalité

Les charges variables évoluent avec l'occupation : blanchisserie (8-15 CHF/nuitée), produits d'accueil (3-5 CHF), petit-déjeuner (5-12 CHF), commissions OTA (15-25% sur Booking ou Expedia), et frais de carte bancaire (1-2%).

Calculez le coût variable moyen par nuitée vendue. Pour un petit hôtel, il se situe entre 25 et 40 CHF. Vérifiez que ces coûts sont proportionnels à l'occupation déclarée dans les comptes.

Examinez les contrats avec les plateformes de réservation. Des commissions supérieures à 20% réduisent fortement la marge. Identifiez la part de réservations directes (site web, téléphone) qui génèrent une meilleure rentabilité.

Cette analyse révèle la marge réelle par nuitée. Si vous souhaitez approfondir la logique d'analyse des coûts, consultez notre guide sur l'évaluation des marges dans la rénovation.

Calculer le seuil de rentabilité et la marge réelle

Le seuil de rentabilité indique le taux d'occupation minimum pour couvrir les charges fixes. Formule : Charges fixes annuelles / (Tarif moyen × Nombre de chambres × 365 jours).

Exemple concret pour un hôtel de 10 chambres : charges fixes de 180'000 CHF/an, tarif moyen de 120 CHF. Seuil = 180'000 / (120 × 10 × 365) = 41%. Vous devez donc atteindre 41% d'occupation annuelle pour être à l'équilibre.

Attention : la rentabilité comptable diffère de la trésorerie réelle. Prévoyez une marge de sécurité de 10-15% pour les imprévus (réparations, baisse temporaire d'activité, investissements urgents).

Ces calculs sont déterminants pour votre décision de reprise. Pour une validation par un expert financier ou un spécialiste de l'hôtellerie, consultez notre réseau de partenaires.

Les signaux d'alerte à ne pas ignorer

Certains indicateurs doivent vous alerter lors de l'analyse d'un hôtel : baisse progressive de l'occupation sur 3 ans, écart important entre occupation déclarée et revenus comptabilisés, charges fixes disproportionnées (supérieures à 70% du CA).

L'absence de système de réservation moderne ou de présence digitale limite le potentiel futur. Consultez les avis clients sur Google, TripAdvisor et Booking : des notes inférieures à 7/10 ou des commentaires négatifs récurrents (propreté, accueil, entretien) révèlent des problèmes structurels.

Vérifiez si des travaux de mise aux normes sont à prévoir (isolation, sécurité incendie, accessibilité). Ces investissements peuvent représenter 50'000 à 200'000 CHF selon l'état du bâtiment.

Visitez l'établissement en haute et basse saison pour observer l'activité réelle. Pour comprendre la logique des coûts cachés, lisez notre article sur les imprévus dans la reprise de bars et cafés.

Reprendre un petit hôtel exige une analyse rigoureuse de l'occupation et des charges. Les indicateurs d'occupation révèlent la saisonnalité et la dépendance à certains segments de clientèle. Les charges fixes (loyer, personnel, énergie) pèsent lourd, même en basse saison. Les charges variables doivent rester proportionnelles au chiffre d'affaires pour préserver la rentabilité.

Le calcul du seuil de rentabilité vous permet d'identifier le taux d'occupation minimum nécessaire pour couvrir vos coûts. Les signaux d'alerte (occupation déclinante, charges disproportionnées, dépendance excessive à un canal) doivent être pris au sérieux avant de vous engager.

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