Acquistare un bar o un caffè: i costi nascosti che nessuno menziona

I costi di adeguamento normativo e ristrutturazione

Lo stato apparente di un bar o di un caffè non riflette sempre la realtà degli impianti. I sistemi di ventilazione ed estrazione, spesso obsoleti, necessitano di sostituzioni costose. La cucina deve rispettare le norme HACCP: attrezzature professionali, superfici lavabili, separazione delle zone.

I servizi igienici e l'accessibilità per persone con mobilità ridotta sono punti di controllo rigorosi. Calcolate tra 15'000 e 50'000 CHF secondo l'entità dei lavori. I proprietari precedenti hanno talvolta differito questi investimenti per mantenere una redditività apparente.

Consiglio pratico: Fate verificare gli impianti da un esperto tecnico prima della firma. Questo investimento di qualche centinaio di franchi può evitarvi decine di migliaia di spese impreviste.

Licenze e autorizzazioni: più complesso di quanto sembri

La licenza di esercizio (patente) non è automaticamente trasferibile durante un rilevamento. Ogni cantone applica le proprie regole e l'autorità comunale valuta il nuovo acquirente. I costi variano da 500 a 3'000 CHF secondo la regione.

I tempi di ottenimento si estendono da 2 a 6 mesi. Un casellario giudiziale non pulito o l'assenza di formazione obbligatoria (igiene alimentare, servizio di alcolici) possono comportare un rifiuto. Alcuni cantoni esigono una formazione certificata prima dell'esercizio.

Queste formazioni rappresentano da 1'000 a 2'500 CHF e diversi giorni di corso. Per un accompagnamento giuridico, consultate la nostra rete di esperti partner specializzati in trasmissione d'impresa.

I costi di gestione reali

I documenti di vendita presentano spesso costi ottimistici. La realtà quotidiana di un caffè o di un bar rivela costi ricorrenti più elevati: energia (elettricità, gas), acqua, rifiuti, manutenzione del materiale, abbonamenti (musica, TV, software di cassa).

I contratti di manutenzione delle attrezzature professionali (macchina da caffè, refrigerazione, lavastoviglie industriale) rappresentano da 3'000 a 6'000 CHF annui. Senza questi contratti, un guasto può bloccare l'attività per diversi giorni.

Aggiungete le commissioni bancarie sulle transazioni con carta (1,5-2,5% del fatturato), le licenze SUISA per la musica e gli abbonamenti alle piattaforme di consegna se applicabile.

Affitto e spese accessorie

L'affitto commerciale esposto rappresenta solo una parte del costo reale. Le spese comuni (riscaldamento, pulizia, illuminazione delle parti comuni) aggiungono dal 20 al 40% all'importo base. La cauzione equivale generalmente da 3 a 6 mesi di affitto, ossia da 15'000 a 30'000 CHF immobilizzati.

Verificate le clausole di revisione del contratto: alcuni contratti prevedono aumenti automatici ogni 3 o 5 anni, indicizzati sull'inflazione. La durata residua del contratto è cruciale: meno di 3 anni senza garanzia di rinnovo rappresenta un rischio maggiore per il vostro investimento.

Scorte e rotazione

Il costo di rilevamento delle scorte si negozia separatamente dal prezzo d'acquisto: calcolate da 10'000 a 30'000 CHF per un esercizio medio. Attenzione alle scorte scadute, alle bottiglie aperte o ai prodotti inadatti al vostro concept.

La rotazione rapida delle derrate fresche esige una tesoreria costante. Le perdite dovute a rotture, date di scadenza ed errori di ordinazione rappresentano dal 3 all'8% del fatturato alimentare. Nei primi mesi, dovrete inoltre costituire le vostre proprie relazioni con i fornitori, talvolta a condizioni meno vantaggiose del predecessore.

Personale: tra continuità e rinnovamento

In Svizzera, il rilevamento di un esercizio implica spesso il rilevamento del personale esistente secondo la legge sul trasferimento d'impresa. Ereditate i contratti, i salari negoziati e gli obblighi sociali (dal 15 al 20% del salario lordo in oneri datoriali).

Il rischio maggiore: la partenza dei dipendenti chiave dopo la trasmissione. La perdita del barista esperto o dello chef può influire immediatamente sulla qualità e sulla reputazione. Prevedete un budget di reclutamento e un periodo di adattamento da 3 a 6 mesi.

Raccomandazione: Incontrate il team prima dell'acquisto. Valutate la loro motivazione a restare e la loro compatibilità con la vostra visione. I costi di formazione di un nuovo personale possono raggiungere da 5'000 a 15'000 CHF.

I costi invisibili dell'avvio

L'acquisizione è solo l'inizio. Le prime settimane rivelano spese post-acquisizione raramente anticipate: cambio di serrature e codici, aggiornamento dei sistemi informatici, nuove divise per il personale, stampa di nuovi menu e biglietti da visita.

Le spese notarili e giuridiche per il trasferimento rappresentano dal 2 al 5% del prezzo d'acquisto. Se modificate la disposizione o la decorazione, anche leggermente, aggiungete da 10'000 a 25'000 CHF. Questi "piccoli" aggiustamenti si accumulano rapidamente e possono rappresentare dal 15 al 20% del budget iniziale.

Marketing e riposizionamento

Annunciare il rilevamento necessita un budget comunicazione da 5'000 a 15'000 CHF: nuova identità visiva, rifacimento dei social network, sito web aggiornato, evento di lancio. Anche se conservate il concept, i clienti devono sapere che un nuovo proprietario garantisce la continuità.

La transizione provoca spesso un calo temporaneo di frequentazione: gli abituali aspettano di vedere, alcuni scompaiono. Questo periodo di osservazione dura generalmente da 2 a 4 mesi. Prevedete azioni promozionali per rassicurare e attirare: degustazioni, serate tematiche, offerte fedeltà.

Assicurazioni e garanzie

Le assicurazioni professionali sono obbligatorie ma spesso sottovalutate nei business plan. La responsabilità civile esercizio copre i danni causati a terzi (intossicazione alimentare, incidente nell'esercizio). L'assicurazione inventario protegge la vostra attrezzatura e le vostre scorte.

Aggiungete la protezione giuridica e l'assicurazione perdita d'esercizio (indispensabile in caso di chiusura forzata). Il costo annuo totale varia da 3'000 a 8'000 CHF secondo la dimensione e l'ubicazione. Questi importi salgono rapidamente se servite alcolici fino a tardi o organizzate eventi.

Capitale circolante e imprevisti

L'errore classico: investire il 100% del proprio capitale nell'acquisto. Dovete conservare una riserva di tesoreria equivalente da 3 a 6 mesi di costi fissi, ossia da 30'000 a 60'000 CHF per un piccolo esercizio. I primi mesi mostrano spesso una performance inferiore rispetto alle proiezioni.

Le attrezzature si guastano nel momento peggiore: macchina da caffè, cella frigorifera, lavastoviglie professionale. Una riparazione urgente costa da 2'000 a 8'000 CHF. Senza budget imprevisti, rischiate di compromettere la continuità d'esercizio.

Per stimare la redditività reale di un'opportunità, utilizzate il nostro strumento di valutazione. Non fidatevi mai unicamente delle cifre presentate dal venditore.

Come anticipare questi costi prima dell'acquisto

Una due diligence approfondita è la vostra migliore protezione. Esigete 3 anni di conti dettagliati, non solo le dichiarazioni fiscali. Visitate l'esercizio nelle ore di punta e in quelle morte per valutare il flusso reale di clienti. Parlate con i fornitori, con i commercianti vicini, con il proprietario dei locali.

Rivolgetevi a un esperto: un fiduciario o un consulente M&A specializzato nella ristorazione individuerà le incoerenze contabili e i rischi nascosti. Leez vi dà accesso a una rete di partner qualificati per accompagnarvi in questa fase cruciale.

Non fidatevi mai unicamente delle cifre del venditore. Chiedete le fatture fornitori, gli estratti conto bancari, i contratti del personale. Questo rigore vi eviterà delusioni costose. Consultate anche le opportunità attuali per confrontare i prezzi e le condizioni del mercato.

Rilevare un bar o un caffè rappresenta un investimento ben più importante del semplice prezzo d'acquisto. I costi nascosti si accumulano rapidamente: adeguamenti normativi, licenze, ristrutturazioni, scorte iniziali, capitale circolante. Senza un'analisi rigorosa, queste spese impreviste possono compromettere la fattibilità del vostro progetto.

La chiave del successo risiede nell'anticipazione. Visitate i locali più volte, esaminate i contratti esistenti, verificate lo stato reale delle attrezzature e costituite una riserva finanziaria sufficiente. Non esitate a sollecitare l'esperienza di un fiduciario o di un consulente specializzato per convalidare i vostri calcoli e assicurare il vostro rilevamento.

Cercate un bar o un caffè da rilevare in Svizzera? Consultate gli esercizi disponibili su Leez e accedete alle informazioni finanziarie verificate per preparare la vostra acquisizione in tutta trasparenza. Un progetto ben preparato è un progetto che dura.