Come negoziare un contratto di locazione commerciale durante l'acquisizione?
Introduzione
Il contratto di locazione commerciale è un elemento centrale nel rilevamento d'impresa. Per un ristorante, un negozio al dettaglio o un'officina, i locali rappresentano spesso molto più di un semplice spazio: incarnano l'identità dell'attività e condizionano la sua redditività futura.
Tuttavia, questa dimensione viene regolarmente sottovalutata dai rilevatori. Molti si concentrano sulla valutazione dell'azienda, le scorte o i contratti con i clienti, e scoprono troppo tardi che il contratto di locazione commerciale contiene clausole vincolanti o che si impone una negoziazione con il locatore.
In Svizzera, il trasferimento di un contratto di locazione non è automatico. Richiede il consenso del proprietario e può assumere diverse forme: cessione del contratto esistente, firma di un nuovo contratto o sublocazione. Ogni scenario ha le sue implicazioni giuridiche e finanziarie.
Questa guida vi accompagna passo dopo passo nella valutazione del contratto esistente, nelle diverse opzioni di rilevamento e nei punti chiave da negoziare con il locatore. Obiettivo: garantire i vostri locali ed evitare brutte sorprese dopo la firma. Se state esplorando opportunità di rilevamento d'impresa, questa fase merita tutta la vostra attenzione.
📌 Sommario (TL;DR)
Il rilevamento di un contratto di locazione commerciale in Svizzera richiede il consenso del locatore e può avvenire tramite cessione, nuovo contratto di locazione o sublocazione. Prima di qualsiasi negoziazione, valutate le condizioni attuali (canone, durata, clausole) e identificate i punti da rinegoziare: importo del canone, spese, durata, disdetta e lavori. Preparate il vostro dossier con cura e fate convalidare gli accordi per iscritto per garantire la transazione.
📚 Indice
Comprendere il quadro giuridico del contratto di locazione commerciale in Svizzera
Il contratto di locazione commerciale svizzero è disciplinato dal Codice delle obbligazioni (CO art. 253-274g). A differenza del contratto di locazione abitativa, offre meno protezione al locatario.
Il contratto può essere a durata determinata o indeterminata. La disdetta segue regole rigorose con termini precisi. Punto cruciale: durante un rilevamento d'impresa, il contratto di locazione non si trasferisce automaticamente al nuovo proprietario.
Il locatore deve dare il suo consenso esplicito per qualsiasi modifica del locatario.
Valutare il contratto di locazione esistente prima del rilevamento
Analizzate minuziosamente il contratto di locazione commerciale attuale durante la due diligence. Esaminate questi elementi chiave:
- Durata residua e data di scadenza
- Importo del canone di locazione e ripartizione delle spese
- Condizioni di disdetta e termini
- Clausole particolari (lavori, sublocazione, destinazione d'uso)
- Diritto di prelazione del locatore
Questa analisi influenza direttamente la vostra negoziazione del prezzo d'acquisto. Un contratto di locazione sfavorevole può giustificare una riduzione del prezzo.
I tre scenari di rilevamento del contratto di locazione
Tre opzioni si offrono a voi per gestire il contratto di locazione durante il rilevamento impresa:
Ogni scenario presenta vantaggi e vincoli specifici. La scelta dipende dalla vostra situazione, dal rapporto con il locatore e dalle condizioni attuali del contratto di locazione.
Rilevamento del contratto di locazione tramite cessione
Il cedente può trasferire il suo contratto di locazione al rilevatore con il consenso scritto del locatore (CO art. 263). Entrate nelle stesse condizioni contrattuali.
Vantaggi: continuità immediata, condizioni note, semplicità amministrativa.
Svantaggi: nessuna possibilità di negoziazione sui termini, ereditate le clausole esistenti, anche se sfavorevoli.
Negoziazione di un nuovo contratto di locazione
Negoziare un nuovo contratto direttamente con il locatore offre maggiore flessibilità. Potete rinegoziare i canoni di locazione, la durata e le condizioni per i lavori.
Vantaggi: adattamento alle esigenze del vostro progetto, possibilità di migliorare le condizioni.
Svantaggi: processo più lungo, rischio di rifiuto del locatore, periodo di incertezza.
Sublocazione
Sublocate dal cedente se il contratto di locazione lo autorizza e con il consenso del locatore. Il cedente rimane locatario principale.
Da evitare salvo transizione breve. Questa soluzione crea una dipendenza nei confronti del locatario principale e complica la gestione. Rischio elevato se il cedente disdice il suo contratto di locazione.
Privilegiate la cessione o un nuovo contratto di locazione per garantire la vostra attività.
Preparare la negoziazione con il locatore
Una preparazione solida aumenta le vostre possibilità di ottenere condizioni favorevoli:
- Dossier completo: business plan, garanzie finanziarie, referenze professionali
- Priorità chiare: identificate i vostri punti non negoziabili (canone, durata, lavori)
- Comprendere il locatore: solvibilità, continuità di esercizio, manutenzione dei locali
Fatevi accompagnare da un avvocato specializzato se necessario. La nostra rete di partner può orientarvi.
Punti chiave da negoziare
Concentrate la vostra negoziazione su questi elementi concreti che impattano direttamente la vostra redditività e la vostra flessibilità operativa.
L'importo del canone di locazione e le spese
Verificate se il canone di locazione attuale corrisponde ai prezzi di mercato locali. Consultate i canoni comparabili nella zona.
Negoziate una riduzione se giustificata, o proponete un canone progressivo nei primi anni. Chiarite con precisione la ripartizione delle spese: riscaldamento, manutenzione ordinaria, tasse, assicurazioni.
Richiedete uno storico delle spese degli ultimi 3 anni per evitare brutte sorprese.
La durata e le condizioni di disdetta
Negoziate una durata adattata al vostro progetto. Troppo breve = insicurezza per i vostri investimenti. Troppo lunga = rigidità se la vostra attività evolve.
Prevedete clausole di uscita anticipata in caso di difficoltà economiche. Verificate i termini di disdetta (generalmente 6 mesi per la scadenza).
Garantitevi almeno 5 anni per ammortizzare i vostri investimenti iniziali.
I lavori e gli allestimenti
Chiarite chi finanzia i lavori necessari: messa a norma, ristrutturazione, allestimenti specifici per la vostra attività.
Negoziate una partecipazione del locatore o una franchigia di canone durante la durata dei lavori. Definite con precisione lo stato dei locali di uscita atteso.
Documentate per iscritto tutti i diritti di locazione riguardanti le modifiche autorizzate.
Garantire la transazione
Finalizzate correttamente il trasferimento del contratto di locazione per evitare qualsiasi rischio giuridico:
- Tutto per iscritto: appendice al contratto di locazione esistente o nuovo contratto firmato
- Clausola sospensiva: collegate l'atto di rilevamento all'ottenimento del contratto di locazione
- Garanzie: deposito cauzionale, fideiussione bancaria secondo le esigenze
- Coordinamento delle date: sincronizzate la firma del contratto di locazione e del rilevamento
Questa fase è critica nei vostri primi 100 giorni dopo il rilevamento.
La negoziazione del contratto di locazione commerciale è una questione strategica durante il rilevamento di un'azienda. Il quadro giuridico svizzero offre una certa flessibilità, ma ogni situazione richiede un'analisi precisa: rilevamento tramite cessione, negoziazione di un nuovo contratto di locazione o sublocazione presentano ciascuna vantaggi e vincoli specifici.
Una preparazione solida fa la differenza. Analizzate il contratto di locazione esistente, identificate i punti da rinegoziare (canone, durata, lavori) e documentate il vostro approccio. Un dialogo costruttivo con il locatore, supportato da argomentazioni fattuali e dall'accompagnamento di esperti se necessario, aumenta le vostre possibilità di ottenere condizioni favorevoli.
La garanzia del contratto di locazione protegge il vostro investimento e garantisce la sostenibilità della vostra attività. Se cercate un'azienda da rilevare con una posizione strategica, consultate le aziende in vendita su Leez. Potete anche circondarvi di partner specializzati per garantire ogni fase del vostro rilevamento.
