Rilevare un piccolo hotel: come analizzare l'occupazione e i costi?

Gli indicatori di occupazione da analizzare in via prioritaria

Prima di rilevare un hotel, chiedete al cedente i dati di occupazione su almeno 3 anni. Le metriche essenziali includono il tasso di occupazione annuale (numero di pernottamenti venduti / pernottamenti disponibili), il tasso per stagione e il RevPAR (ricavo per camera disponibile).

Queste cifre provengono dai conti annuali, dal software di prenotazione o dalle statistiche cantonali. In Svizzera, le variazioni stagionali sono marcate: alta stagione estiva sulle rive dei laghi, invernale in montagna o occupazione regolare in zona urbana.

La durata media del soggiorno rivela il tipo di clientela. Uno storico di 3 anni permette di identificare le tendenze e di anticipare la redditività futura.

Decifrare le cifre di occupazione: cosa rivelano realmente

Un tasso di occupazione del 60% può essere eccellente o mediocre a seconda del contesto. Analizzate la ripartizione: settimana vs weekend, clientela business vs turismo, prenotazioni dirette vs piattaforme (Booking, Expedia).

Un hotel urbano con il 70% di occupazione in settimana e il 30% nel weekend indica una dipendenza dai clienti business. Una struttura di montagna con l'80% in inverno e il 20% in estate rivela una forte stagionalità.

Verificate la coerenza tra l'occupazione dichiarata e i ricavi contabilizzati. Uno scarto importante segnala dati poco affidabili o una tariffazione problematica. Confrontate con i benchmark regionali disponibili presso gli uffici cantonali del turismo.

Identificare e quantificare i costi fissi

I costi fissi di un piccolo hotel rappresentano spesso il 60-70% dei costi totali. Non variano in funzione dell'occupazione e devono essere coperti anche in bassa stagione.

Tre categorie dominano: i costi immobiliari (affitto o ipoteca), la massa salariale e le spese di gestione (energia, assicurazioni, manutenzione). Ottenete il dettaglio preciso su 12 mesi per evitare brutte sorprese.

Questi costi determinano la vostra soglia di redditività. Una piccola struttura di 10 camere può avere costi fissi mensili da 15'000 a 25'000 CHF a seconda della localizzazione.

Costi immobiliari e affitto

L'affitto commerciale o gli oneri ipotecari costituiscono spesso la voce più pesante. In Svizzera, un contratto di locazione commerciale per un piccolo hotel varia da 3'000 a 10'000 CHF/mese a seconda del cantone e dell'ubicazione.

Aggiungete le spese condominiali, le tasse comunali e cantonali (che differiscono fortemente tra Ginevra, Zurigo o il Vallese). Verificate le condizioni del contratto di locazione esistente: durata residua, clausole di risoluzione, possibilità di cessione.

Se l'hotel è di proprietà, esaminate le condizioni ipotecarie e la possibilità di subentro o rifinanziamento. Questi elementi impattano direttamente sulla vostra liquidità mensile.

Personale e massa salariale

Un piccolo hotel necessita di minimo 1-2 equivalenti a tempo pieno (reception, pulizie, servizio colazione). Gli stipendi lordi variano da 4'000 a 5'500 CHF/mese a seconda della funzione e della regione.

Aggiungete il 15-20% di oneri sociali (AVS, assicurazioni, previdenza). La convenzione collettiva GastroSuisse stabilisce i minimi salariali e le condizioni di lavoro nell'industria alberghiera.

In caso di rilevamento, dovete spesso rilevare il personale esistente. Verificate i contratti, le anzianità e le eventuali indennità di fine rapporto. La massa salariale rappresenta generalmente il 25-35% del fatturato di una piccola struttura.

Energia, assicurazioni e manutenzione

Il riscaldamento e l'elettricità pesano molto in Svizzera, soprattutto per un edificio vecchio. Calcolate da 1'000 a 3'000 CHF/mese a seconda delle dimensioni e dell'isolamento dell'hotel.

Le assicurazioni obbligatorie (responsabilità civile, edificio, inventario) costano da 3'000 a 8'000 CHF/anno. I contratti di manutenzione (ascensore, riscaldamento, sicurezza antincendio) si aggiungono con 2'000 a 5'000 CHF/anno.

Le normative svizzere in materia di sicurezza e accessibilità sono rigorose. Un adeguamento imprevisto alle normative (rilevatori di fumo, rampe di accesso) può generare costi importanti. Richiedete un audit tecnico prima del rilevamento.

Analizzare i costi variabili e la loro proporzionalità

I costi variabili evolvono con l'occupazione: lavanderia (8-15 CHF/pernottamento), prodotti di cortesia (3-5 CHF), colazione (5-12 CHF), commissioni OTA (15-25% su Booking o Expedia) e spese di carta di credito (1-2%).

Calcolate il costo variabile medio per pernottamento venduto. Per un piccolo hotel, si situa tra 25 e 40 CHF. Verificate che questi costi siano proporzionali all'occupazione dichiarata nei conti.

Esaminate i contratti con le piattaforme di prenotazione. Commissioni superiori al 20% riducono fortemente il margine. Identificate la quota di prenotazioni dirette (sito web, telefono) che generano una migliore redditività.

Questa analisi rivela il margine reale per pernottamento. Se desiderate approfondire la logica di analisi dei costi, consultate la nostra guida sulla valutazione dei margini nella ristrutturazione.

Calcolare la soglia di redditività e il margine reale

La soglia di redditività indica il tasso di occupazione minimo per coprire i costi fissi. Formula: Costi fissi annuali / (Tariffa media × Numero di camere × 365 giorni).

Esempio concreto per un hotel di 10 camere: costi fissi di 180'000 CHF/anno, tariffa media di 120 CHF. Soglia = 180'000 / (120 × 10 × 365) = 41%. Dovete quindi raggiungere il 41% di occupazione annuale per essere in pareggio.

Attenzione: la redditività contabile differisce dalla liquidità reale. Prevedete un margine di sicurezza del 10-15% per gli imprevisti (riparazioni, calo temporaneo di attività, investimenti urgenti).

Questi calcoli sono determinanti per la vostra decisione di rilevamento. Per una validazione da parte di un esperto finanziario o di uno specialista dell'industria alberghiera, consultate la nostra rete di partner.

I segnali d'allarme da non ignorare

Alcuni indicatori devono allertarvi durante l'analisi di un hotel: calo progressivo dell'occupazione su 3 anni, scarto importante tra occupazione dichiarata e ricavi contabilizzati, costi fissi sproporzionati (superiori al 70% del fatturato).

L'assenza di un sistema di prenotazione moderno o di presenza digitale limita il potenziale futuro. Consultate le recensioni dei clienti su Google, TripAdvisor e Booking: valutazioni inferiori a 7/10 o commenti negativi ricorrenti (pulizia, accoglienza, manutenzione) rivelano problemi strutturali.

Verificate se sono da prevedere lavori di adeguamento alle normative (isolamento, sicurezza antincendio, accessibilità). Questi investimenti possono rappresentare da 50'000 a 200'000 CHF a seconda dello stato dell'edificio.

Visitate la struttura in alta e bassa stagione per osservare l'attività reale. Per comprendere la logica dei costi nascosti, leggete il nostro articolo sugli imprevisti nel rilevamento di bar e caffè.

Rilevare un piccolo hotel esige un'analisi rigorosa dell'occupazione e dei costi. Gli indicatori di occupazione rivelano la stagionalità e la dipendenza da certi segmenti di clientela. I costi fissi (affitto, personale, energia) pesano molto, anche in bassa stagione. I costi variabili devono rimanere proporzionali al fatturato per preservare la redditività.

Il calcolo della soglia di redditività vi permette di identificare il tasso di occupazione minimo necessario per coprire i vostri costi. I segnali d'allarme (occupazione in calo, costi sproporzionati, dipendenza eccessiva da un canale) devono essere presi sul serio prima di impegnarvi.

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