Wie verhandelt man einen Geschäftsmietvertrag bei einer Übernahme?
Einleitung
Der Geschäftsmietvertrag ist ein zentrales Element bei der Unternehmensübernahme. Für ein Restaurant, ein Einzelhandelsgeschäft oder eine Werkstatt stellen die Räumlichkeiten oft weit mehr als nur einen einfachen Raum dar: Sie verkörpern die Identität der Tätigkeit und bestimmen deren zukünftige Rentabilität.
Dennoch wird diese Dimension von Übernehmern regelmässig unterschätzt. Viele konzentrieren sich auf die Bewertung des Unternehmens, die Lagerbestände oder die Kundenverträge und entdecken zu spät, dass der Geschäftsmietvertrag einschränkende Klauseln enthält oder dass eine Verhandlung mit dem Vermieter erforderlich ist.
In der Schweiz erfolgt die Übertragung eines Mietvertrags nicht automatisch. Sie erfordert die Zustimmung des Eigentümers und kann verschiedene Formen annehmen: Abtretung des bestehenden Mietvertrags, Unterzeichnung eines neuen Vertrags oder Untervermietung. Jedes Szenario hat seine rechtlichen und finanziellen Auswirkungen.
Dieser Leitfaden begleitet Sie Schritt für Schritt bei der Bewertung des bestehenden Mietvertrags, den verschiedenen Übernahmeoptionen und den wichtigsten Punkten, die mit dem Vermieter zu verhandeln sind. Ziel: Ihre Räumlichkeiten absichern und böse Überraschungen nach der Unterzeichnung vermeiden. Wenn Sie Möglichkeiten zur Unternehmensübernahme erkunden, verdient dieser Schritt Ihre volle Aufmerksamkeit.
📌 Zusammenfassung (TL;DR)
Die Übernahme eines Geschäftsmietvertrags in der Schweiz erfordert die Zustimmung des Vermieters und kann durch Abtretung, neuen Mietvertrag oder Untervermietung erfolgen. Vor jeder Verhandlung bewerten Sie die aktuellen Bedingungen (Miete, Laufzeit, Klauseln) und identifizieren Sie die neu zu verhandelnden Punkte: Miethöhe, Nebenkosten, Laufzeit, Kündigung und Arbeiten. Bereiten Sie Ihr Dossier sorgfältig vor und lassen Sie die Vereinbarungen schriftlich bestätigen, um die Transaktion abzusichern.
📚 Inhaltsverzeichnis
Den rechtlichen Rahmen des Geschäftsmietvertrags in der Schweiz verstehen
Der schweizerische Geschäftsmietvertrag wird durch das Obligationenrecht (OR Art. 253-274g) geregelt. Im Gegensatz zum Wohnungsmietvertrag bietet er dem Mieter weniger Schutz.
Der Vertrag kann befristet oder unbefristet sein. Die Kündigung folgt strengen Regeln mit präzisen Fristen. Entscheidender Punkt: Bei einer Unternehmensübernahme wird der Mietvertrag nicht automatisch auf den neuen Eigentümer übertragen.
Der Vermieter muss seine ausdrückliche Zustimmung zu jeder Änderung des Mieters geben.
Den bestehenden Mietvertrag vor der Übernahme bewerten
Analysieren Sie den aktuellen Geschäftsmietvertrag während der Due Diligence sorgfältig. Prüfen Sie diese Schlüsselelemente:
- Verbleibende Laufzeit und Ablaufdatum
- Miethöhe und Aufteilung der Nebenkosten
- Kündigungsbedingungen und Fristen
- Besondere Klauseln (Arbeiten, Untervermietung, Zweckbestimmung)
- Vorkaufsrecht des Vermieters
Diese Analyse beeinflusst direkt Ihre Verhandlung des Kaufpreises. Ein ungünstiger Mietvertrag kann eine Preisreduktion rechtfertigen.
Die drei Szenarien der Mietvertragsübernahme
Drei Optionen stehen Ihnen zur Verfügung, um den Mietvertrag bei der Unternehmensübernahme zu regeln:
Jedes Szenario bietet spezifische Vor- und Nachteile. Die Wahl hängt von Ihrer Situation, der Beziehung zum Vermieter und den aktuellen Bedingungen des Mietvertrags ab.
Übernahme des Mietvertrags durch Abtretung
Der Veräusserer kann seinen Mietvertrag mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters auf den Übernehmer übertragen (OR Art. 263). Sie treten in die gleichen Vertragsbedingungen ein.
Vorteile: sofortige Kontinuität, bekannte Bedingungen, administrative Einfachheit.
Nachteile: keine Verhandlungsmöglichkeit über die Bedingungen, Sie übernehmen die bestehenden Klauseln, auch wenn sie ungünstig sind.
Verhandlung eines neuen Mietvertrags
Die Verhandlung eines neuen Vertrags direkt mit dem Vermieter bietet mehr Flexibilität. Sie können die Mieten, die Laufzeit und die Bedingungen für Arbeiten neu verhandeln.
Vorteile: Anpassung an die Bedürfnisse Ihres Projekts, Möglichkeit zur Verbesserung der Bedingungen.
Nachteile: längerer Prozess, Risiko einer Ablehnung durch den Vermieter, Unsicherheitsphase.
Untervermietung
Sie untermieten vom Veräusserer, wenn der Mietvertrag dies erlaubt und mit Zustimmung des Vermieters. Der Veräusserer bleibt Hauptmieter.
Zu vermeiden ausser bei kurzer Übergangsphase. Diese Lösung schafft eine Abhängigkeit vom Hauptmieter und erschwert die Verwaltung. Hohes Risiko, wenn der Veräusserer seinen Mietvertrag kündigt.
Bevorzugen Sie die Abtretung oder einen neuen Mietvertrag, um Ihre Tätigkeit abzusichern.
Die Verhandlung mit dem Vermieter vorbereiten
Eine solide Vorbereitung erhöht Ihre Chancen, günstige Bedingungen zu erhalten:
- Vollständiges Dossier: Businessplan, finanzielle Garantien, berufliche Referenzen
- Klare Prioritäten: identifizieren Sie Ihre nicht verhandelbaren Punkte (Miete, Laufzeit, Arbeiten)
- Den Vermieter verstehen: Zahlungsfähigkeit, Geschäftskontinuität, Instandhaltung der Räumlichkeiten
Lassen Sie sich bei Bedarf von einem spezialisierten Anwalt begleiten. Unser Partnernetzwerk kann Sie beraten.
Wichtige Verhandlungspunkte
Konzentrieren Sie Ihre Verhandlung auf diese konkreten Elemente, die direkt Ihre Rentabilität und operative Flexibilität beeinflussen.
Die Miethöhe und die Nebenkosten
Überprüfen Sie, ob die aktuelle Miete den lokalen Marktpreisen entspricht. Konsultieren Sie vergleichbare Mieten in der Zone.
Verhandeln Sie eine Senkung, wenn gerechtfertigt, oder schlagen Sie eine progressive Miete in den ersten Jahren vor. Klären Sie präzise die Aufteilung der Nebenkosten: Heizung, laufende Instandhaltung, Steuern, Versicherungen.
Fordern Sie eine Übersicht der Nebenkosten über 3 Jahre an, um böse Überraschungen zu vermeiden.
Die Laufzeit und die Kündigungsbedingungen
Verhandeln Sie eine Laufzeit, die zu Ihrem Projekt passt. Zu kurz = Unsicherheit für Ihre Investitionen. Zu lang = Starrheit, wenn sich Ihre Tätigkeit entwickelt.
Sehen Sie vorzeitige Ausstiegsklauseln für den Fall wirtschaftlicher Schwierigkeiten vor. Überprüfen Sie die Kündigungsfristen (in der Regel 6 Monate zum Ablauftermin).
Sichern Sie mindestens 5 Jahre, um Ihre anfänglichen Investitionen zu amortisieren.
Die Arbeiten und Umbauten
Klären Sie, wer die notwendigen Arbeiten finanziert: Normgerechte Anpassungen, Renovierung, spezifische Umbauten für Ihre Tätigkeit.
Verhandeln Sie eine Beteiligung des Vermieters oder eine Mietbefreiung während der Dauer der Arbeiten. Definieren Sie präzise den erwarteten Zustand bei Auszug.
Dokumentieren Sie schriftlich alle Mietrechte bezüglich der autorisierten Änderungen.
Die Transaktion absichern
Schliessen Sie die Mietvertragsübertragung korrekt ab, um jedes rechtliche Risiko zu vermeiden:
- Alles schriftlich: Nachtrag zum bestehenden Mietvertrag oder neuer unterzeichneter Vertrag
- Aufschiebende Bedingung: verknüpfen Sie die Übernahmeurkunde mit der Erlangung des Mietvertrags
- Garantien: Mietkaution, Bankgarantie gemäss den Anforderungen
- Koordination der Daten: synchronisieren Sie die Unterzeichnung des Mietvertrags und der Übernahme
Dieser Schritt ist kritisch in Ihren ersten 100 Tagen nach der Übernahme.
Die Verhandlung des Geschäftsmietvertrags ist eine strategische Herausforderung bei der Übernahme eines Unternehmens. Der schweizerische Rechtsrahmen bietet eine gewisse Flexibilität, aber jede Situation erfordert eine präzise Analyse: Übernahme durch Abtretung, Verhandlung eines neuen Mietvertrags oder Untervermietung bieten jeweils spezifische Vor- und Nachteile.
Eine solide Vorbereitung macht den Unterschied. Analysieren Sie den bestehenden Mietvertrag, identifizieren Sie die neu zu verhandelnden Punkte (Miete, Laufzeit, Arbeiten) und dokumentieren Sie Ihr Vorgehen. Ein konstruktiver Dialog mit dem Vermieter, unterstützt durch sachliche Argumente und die Begleitung von Experten falls nötig, erhöht Ihre Chancen, günstige Bedingungen zu erhalten.
Die Absicherung des Mietvertrags schützt Ihre Investition und garantiert die Nachhaltigkeit Ihrer Tätigkeit. Wenn Sie ein Unternehmen mit strategischem Standort zur Übernahme suchen, konsultieren Sie die zum Verkauf stehenden Unternehmen auf Leez. Sie können sich auch von spezialisierten Partnern umgeben, um jeden Schritt Ihrer Übernahme abzusichern.
